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房地產(chǎn)去庫(kù)存已結(jié)束 樓市巨輪正全面轉(zhuǎn)向

2018.09.06
房地產(chǎn)
 

化解房地產(chǎn)庫(kù)存,促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,是社會(huì)各界持續(xù)關(guān)注和研究的熱點(diǎn)之一。2015年12月,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”作為2016年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一。自此,房地產(chǎn)庫(kù)存成為社會(huì)各界高度關(guān)注的問(wèn)題。

 從某種意義上來(lái)看,去庫(kù)存的走向才是真正意義上的樓市風(fēng)向標(biāo)。

停止“去庫(kù)存”第一槍打響

 自今年以來(lái),去庫(kù)存這三個(gè)字放佛憑空消失,在上半年國(guó)家?guī)状沃匾恼巍⒔?jīng)濟(jì)工作會(huì)議上都沒(méi)有再聽(tīng)過(guò)到任何關(guān)于房地產(chǎn)去庫(kù)存的聲音。

 8月24日,呼和浩特市住房保障和房屋管理局發(fā)布《我市將多措并舉調(diào)控房?jī)r(jià)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)》通知,提出把“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”作為房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo),擬采取多項(xiàng)措施調(diào)控房?jī)r(jià),穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。通知明確,全面停止房地產(chǎn)去庫(kù)存調(diào)控措施,成為這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中首個(gè)喊出“停止去庫(kù)存”的城市。4天后的8月28日,長(zhǎng)春市政府率先取消了貨幣化安置購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策,鼓勵(lì)有條件的棚改項(xiàng)目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。而值得注意的是,在4年前的6月下旬,內(nèi)蒙古呼和浩特也正是全國(guó)首個(gè)取消執(zhí)行3年之久的樓市限購(gòu)政策的城市,為樓市去庫(kù)存拉開(kāi)了序幕。

 2017年以來(lái),呼和浩特市的房?jī)r(jià)一路上漲。2018年7月呼和浩特新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲2.4%,同比上漲11.8%。2016年以來(lái),按照國(guó)家相關(guān)政策,呼和浩特市開(kāi)展房地產(chǎn)去庫(kù)存工作,住房土地供應(yīng)量相對(duì)較少,按土地部門(mén)提供數(shù)據(jù)顯示全市近三年的住房土地供應(yīng)不足2000畝,造成近兩年上市銷(xiāo)售房源較少;并且呼和浩特市實(shí)施棚戶區(qū)三年改造,共安置30311戶,完成征拆面積606萬(wàn)平方米,按照“先安置、后征拆”的原則,約95%的棚戶區(qū)改造實(shí)施了貨幣化補(bǔ)償安置,進(jìn)一步釋放了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力,因此造成去年以來(lái)呼和浩特市房?jī)r(jià)上漲較快。同時(shí)引進(jìn)人才計(jì)劃、資本和勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移導(dǎo)致需求市場(chǎng)較大,改善性住房和剛需購(gòu)房比例逐步升高;市場(chǎng)上全裝修比例房源由原來(lái)的15%提高到30%,以及城市教育、醫(yī)療、交通等公共服務(wù)資源和配套設(shè)施的完善,也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素。

房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)

 上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈正超認(rèn)為,庫(kù)存問(wèn)題是房地產(chǎn)理論研究需要關(guān)注的重要問(wèn)題,其本質(zhì)是供需關(guān)系問(wèn)題。

 一組關(guān)于住宅新開(kāi)工與銷(xiāo)售面積的數(shù)據(jù),能深刻反映中國(guó)房地產(chǎn)基本面情況,也就是房地產(chǎn)這個(gè)總盤(pán)子的供需情況。



房地產(chǎn)數(shù)據(jù)
圖片來(lái)源:米筐投資

 

我們從上圖的數(shù)據(jù)能夠明顯看到:2011-2014年與2015-2017年的開(kāi)工銷(xiāo)售比數(shù)據(jù)形成了鮮明的對(duì)比。2011-2014年房地產(chǎn)庫(kù)存快速堆積,房子蓋的多而買(mǎi)的卻很少,這也是當(dāng)年房地產(chǎn)去庫(kù)存的原因。而今年1-5月,住宅新開(kāi)工面積5.3億平米,而住宅商品房的銷(xiāo)售面積卻為4.9億平米,這是一個(gè)非常大的變化,這反映了2018年中國(guó)房地產(chǎn)一改過(guò)去三年住宅銷(xiāo)售面積大于新開(kāi)工面積的基本面。

 換句話說(shuō),中國(guó)住宅在2018年開(kāi)始,從供需結(jié)構(gòu)上開(kāi)始發(fā)生了巨大的逆轉(zhuǎn)!

 2014年前后,我國(guó)一些三四線城市庫(kù)存量過(guò)大,很多城市陸續(xù)推出了去庫(kù)存措施。隨著政策的持續(xù)推進(jìn),一些過(guò)去庫(kù)存量較大的城市和部分三四線熱點(diǎn)城市去庫(kù)存任務(wù)已經(jīng)基本完成。因此,在這些城市全面停止房地產(chǎn)去庫(kù)存十分必要。

 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,放眼全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度的上漲,主要原因是供應(yīng)量不足,因此目前已經(jīng)到了補(bǔ)充庫(kù)存的時(shí)候,這些城市應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大供給,平抑房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。

土地流拍佐證樓市轉(zhuǎn)向

 除了去庫(kù)存的逐步終結(jié),最近樓市的另外一個(gè)變化就是流拍、流拍、再流拍!土地流拍已經(jīng)成為樓市轉(zhuǎn)向的最佳佐證。

 負(fù)責(zé)土地管理的國(guó)土資源局在往年一向是彌漫著無(wú)聲的硝煙,但在今年那里卻是一片祥和。上海流拍、杭州撤銷(xiāo)出讓、太原黃金地塊無(wú)人問(wèn)津、廈門(mén)地價(jià)更是腰斬……

 從一線到二線,從北方到南方,土地流拍已然成為了家常便飯。據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2018年前7個(gè)月,全國(guó)土地流拍數(shù)量高達(dá)796宗,其中一線城市流拍13宗,二線城市流拍154宗,三四線城市合計(jì)流拍629宗。如果再算上8月份各地的流拍數(shù)據(jù),今年已有800多宗土地流拍。另外,值得注意的是今年的土地流拍已經(jīng)頻頻刷新了過(guò)往記錄,一線城市刷新了2012年以來(lái)土地流拍的新紀(jì)錄;而今年800宗的土地流拍總數(shù),更是刷新了2014年以來(lái)的歷史峰值,翻了兩倍有余。要知道,在2014年,土地流拍也不過(guò)為345宗。

 土地流拍,既是市場(chǎng)降溫的體現(xiàn),也是樓市轉(zhuǎn)向的信號(hào)彈。

 這波大規(guī)模的土地流拍,很大程度上再于房企負(fù)債過(guò)高,在基于利潤(rùn)的考慮下,無(wú)疑會(huì)更加謹(jǐn)慎,但地方政府依舊按老模式賣(mài)地,寧可流拍,也要不斷提高土地拍賣(mài)底價(jià)。



房地產(chǎn)

“去庫(kù)存”新思路

 

日前,部分國(guó)有房企代表表示,“去庫(kù)存”的問(wèn)題可以和存量房、存量用地等政策管理積極掛鉤。換言之,對(duì)于部分庫(kù)存規(guī)模比較大的房源,除了關(guān)注“去化”的概念,其實(shí)還可以考慮“轉(zhuǎn)性”的概念。如果這方面實(shí)現(xiàn)了政策的銜接和打通,那么“去庫(kù)存”的問(wèn)題就會(huì)變得比較容易解決。例如,當(dāng)前全國(guó)各大城市正在積極推進(jìn)租賃市場(chǎng)的改革,對(duì)于此類(lèi)租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō),也可以關(guān)注房地產(chǎn)的庫(kù)存問(wèn)題。針對(duì)新房建造周期時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)、存量物業(yè)改造周期相對(duì)短的特點(diǎn),可將此類(lèi)過(guò)剩房源收儲(chǔ)后進(jìn)行改造,形成更多的租賃住房房源。

 

另一方面,近年來(lái)在棚改貨幣化安置的大潮下,三四線城市房?jī)r(jià)也水漲船高。在因城施策的政策下,2017年房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策重點(diǎn)是三四線城市,不少三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲,受此影響,刺激了這些城市的土地市場(chǎng)繁榮,2017年三四線城市的土地出讓面積增加了兩倍多。

 

棚改貨幣化安置曾被視為房地產(chǎn)去庫(kù)存比較行之有效的方式之一。恒大研究院副院長(zhǎng)、首席房地產(chǎn)分析員夏磊指出,2016年至2017年,三四線城市通過(guò)棚改貨幣化去庫(kù)存,不少城市庫(kù)存持續(xù)降低,甚至其中一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲壓力較大的情況,棚改貨幣化安置在這些城市即將完成去庫(kù)存的歷史使命。

 

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人也指出,商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方,應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫(kù)存量較大的地方,可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。去年8月份,住建部等6部委也曾經(jīng)發(fā)文明確,商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣,應(yīng)控制棚改貨幣安置比例,更多采取新建安置房的方式。

 

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立6月底曾撰文表示,2014年前后房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,棚改的實(shí)物安置改為貨幣化安置可以起到刺激市場(chǎng)需求的作用。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)去庫(kù)存政策只能是短期的權(quán)宜之計(jì),不宜長(zhǎng)期使用。從當(dāng)前的形勢(shì)看,部分城市的房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大,房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的負(fù)面影響開(kāi)始顯現(xiàn),包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策應(yīng)該逐步退出。

-轉(zhuǎn)自新玻網(wǎng)

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